Berikut Tiga Cara Jitu Hitung Bunga KPR
Dari waktu ke waktu, harga rumah dapat pasti makin naik. Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi salah satu cara yang harus dipilih untuk memiliki rumah. Banyak bank melakukan kreatifitas untuk menarik nasabah.
Ada baiknya untuk menghitung berapa cicilan KPR yang paling ideal dengan penghasilan bulanan. Dilansir dari Rumah123.com, berikut ini adalah simulasi perhitungan KPR berdasarkan suku bunga:
KPR dengan Bunga Flat
Sistem perhitungan KPR ini paling banyak digunakan. Kamu bisa memahaminya karena terbilang sederhana. Ketentuannya adalah Pertama, besar cicilan pokok yang sama setiap bulannya, mulai dari awal cicilan hingga waktu pelunasan. Kedua , besar bunga sama per bulannya. Besarnya cicilan per bulan adalah tetap, tidak berubah hingga KPR berakhir sesuai tenor (jangka waktu KPR).
Jika kamu mendapatkan KPR sebesar Rp 300 juta dengan jangka waktu KPR (tenor) 180 bulan (15 tahun). Bank pemberi KPR memberikan bunga setahunnya 11 persen. Maka cicilan yang harus dibayar per bulan adalah Rp 300 juta dibagi 180 bulan (15 tahun) yakni Rp 1,67 juta. Sementara bunga per bulan adalah Rp 300 juta dikali 11 persen dibagi 12 bulan (satu tahun) hasilnya Rp 2,75 juta. Kemudian cicilan pokok ditambah bunga perbulan yakni Rp 4,42 juta per bulan selama 15 tahun.
Keuntungan perhitungan bunga flat yakni mudah dihitung dan setiap bulan pokok cicilan, bunga, dan angsurannya tetap. Sedangkan kerugiannya, suku bunga flat kadang “menipu” konsumen karena terkesan lebih rendah. Padahal bunga total yang dibayar lebih banyak ketimbang bunga efektif.
KPR dengan Bunga Efektif
Bunga efektif banyak dianggap lebih fair perhitungan bunganya. Bunga hanya dihitung dari sisa pinjaman yang belum kamu kembalikan. Jadi, bila kamu sudah mencicil beberapa kali, maka bunga pinjaman akan dihitung dari sisa pinjaman yang belum kamu cicil.
Karena bunga yang dibayar semakin mengecil, maka angsuran per bulannya juga jadi semakin sedikit. Bunga efektif biasanya dipilih untuk kredit berjangka menengah dan jangka panjang.
Ketentuannya adalah Pertama, cicilan pokok per bulannya tetap, kedua bunga per bulan dihitung dari sisa cicilan yang belum dibayar. Jika kamu mendapatkan KPR sebesar Rp300 jugadengan jangka waktu KPR (tenor) 180 bulan (15 tahun). Bank pemberi KPR memberikan bunga setahunnya 11 persen.
Maka Cicilan pokok per bulan adalah pokok pinjaman dibagi tenor, sedangkan bunga bulan kesekian adalah pokok pinjaman dikurangi bulan kesekian minus satu dikalikan cicilan pokok dikalikan suku bunga dan dibagi lagi dua belas.
Bunga bulan ke z = (P – ((z – 1) x Cicilan pokok )) x i / 12
Cicilan pokok per bulan = Rp 300.000.000/180 = Rp1.666.666
Bunga bulan ke-1 = (Rp 300.000.000 – (0 x Rp 1.666.666)) x 11% /12 = Rp 2.750.000
Cicilan bulan ke-1 = Rp 1.666.666 + Rp 2.750.000 = Rp 4.416.666
Bunga bulan ke-2 = (Rp 300.000.000 – (1 x Rp Rp1.666.666 )) x 11% /12 = Rp 2.734.722,22
Cicilan bulan ke-2=Rp1.666.666+Rp 2.734.722,22= Rp 4.401.388,89
(dan seterusnya)
Bunga bulan ke-11 = (Rp 300.000.000 – (10 x Rp 1.666.666)) x 11% /12 = Rp 2.597.222
Cicilan bulan ke-11 = Rp 1.666.666 + Rp 2.597.222 = Rp 4.263.888
… dan seterusnya hingga berakhir masa cicilan KPR.
Kelebihan dari bunga efektif yakni bunga tiap bulannya berkurang dan bunga dihitung secara fair karena berdasarkan sisa pinjaman. Sedangkan kekurangan bunga efektif yakni lebih sulit dihitung daripada bunga flat.
KPR dengan Bunga Anuitas
Perbedaan bunga anuitas dengan bunga efektif adalah pada jumlah cicilan per bulannya. Dalam bunga efektif, angsuran menurun sejalan dengan berkurangnya bunga. Sedangkan dalam bunga anuitas, cicilan dibuat sedemikian rupa sehingga tiap bulan jumlahnya tetap.
Prinsip perhitungan bunga anuitas yaitu angsuran per bulannya tetap. Bunga dihitung berdasarkan pokok utang yang belum dibayar. Bila bunga menurun, maka cicilan pokoknya meningkat.
Misalkan:
P = pokok pinjaman
i = suku bunga per tahun
t = lama kredit dalam bulan
Maka:
Angsuran per bulan =
Bunga bulan ke-z = (P – (Cicilan Pokok bulan ke-1 + Cicilan Pokok bulan ke-2 + … + Cicilan Pokok bulan ke-(z-1))) * i / 12
Cicilan Pokok bulan ke-z = Angsuran per bulan – bunga bulan ke-z
Contoh:
Jika kamu mendapatkan KPR sebesar Rp 300 juta dengan jangka waktu KPR (tenor) 180 bulan (15 tahun). Bank pemberi KPR memberikan bunga setahunnya 11%. Berapa cicilan per bulan yang harus kamu bayar?
P = Rp 300.000.000
i = 11%
t = 180 bulan
Angsuran pokok bulan ke-1: Rp 659.790,80
Angsuran bunga bulan ke-1: Rp 2.750.000
Jumlah cicilan bulan ke-1: Rp Rp 3.409.790,80
***
Angsuran pokok bulan ke-2: Rp 665.838,89
Angsuran bunga bulan ke-2: Rp 2.743.951,92
Jumlah cicilan bulan ke-2: Rp 3.409.790,80
***
Angsuran pokok bulan ke-3: Rp 671.942,41
Angsuran bunga bulan ke-3: Rp 2.737.848,39
Jumlah cicilan bulan ke-3: Rp 3.409.790,80
(dan seterusnya)
Kelebihan bunga anuitas yaitu angsuran per bulannya tetap dan perhitungan bunga secara fair, bunga dihitung dari sisa pokok yang belum dibayar.
Kekurangannya, perhitungannya rumit, harus menggunakan software untuk mengetahui keseluruhannya.
Sumber: Jawapos